Инфраструктура торговой недвижимости растет сегодня в крупных городах Украины не по дням, а по часам. Вот только не всегда вложения в эту сферу бизнеса приносят инвесторам ожидаемый доход. А все потому, что где-то, на каком-то этапе реализации проекта были допущены ошибки. Чтобы избежать этих неприятностей, не стоит самостоятельно изобретать велосипед, а прислушаться к советам людей, на счету которых имеется уже не один успешно реализованный проект в сфере торговой недвижимости.

Что значит "магазин под ключ"?

Даже самый опытный ритейлер, согласитесь, редко бывает «асом» в делах строительства и оснащения магазинов. Он может выдвинуть идею, высказать пожелания, определить формат будущей торговой точки, но довести проект до финишной черты - это обязанность специализированных компаний, которые уже «зубы съели» на магазиностроении.

Идеальный вариант - передать все хлопоты, связанные с созданием торгового бъекта, в одни руки и чуть погодя из этих же рук получить готовый супермаркет или ТЦ. Таким образом, будущий владелец избавляет себя не только от головной боли, связанной с поиском добропорядочной подрядной организации, которая сделает работу быстро и качественно, поставщиков торгового оборудования, которые не подсунут какого-нибудь «левого» товара, профессиональных и ответственных наладчиков электронной системы продаж,но и минимизирует разного рода риски, значительно сокращает время реализации проекта, а в некоторых случаях и удешевляет его. Именно поэтому услуга «магазин под ключ» становится в последние годы все более востребованной. Но на рынке до сих пор существует некоторая неопределенность в вопросе: «Какой комплекс услуг вкладывать в это понятие?»  

Андрей ПЛЮГИН, директор компании Astera:
- В последнее время на рынке недвижимости Украины значительно возрос спрос на комплексное выполнение услуг одним исполнителем. Все большее количество риелторских компаний дополняют спектр своих услуг актуальными сегодня управлением недвижимостью, проектированием, консалтингом и др. Такие компании могут предоставить инвесторам не только планирование, но и практическое воплощение их замыслов в жизнь, что в условиях теперешнего активного развития розничной торговли является актуальным. Удержать конкурентные позиции на динамичном рынке современным риелторам помогает одновременное оперативное решение всех торговых, технических, концептуальных задач. Осуществить это возможно посредством строительства «магазина под ключ». Такая услуга

чаще всего включает в себя следующие этапы:

• формирование концепции магазина
• подбор готового здания либо его строительство с полномасштабным проектированием
• выполнение строительно-монтажных и отделочных работ
• получение разрешающей документации на открытие объекта
• инженерное обеспечение
• установка, монтаж и пусконаладка торгового, технологического оборудования
• дизайнерское и информационное оформление площадей
• маркетинговые исследованияи рекламная поддержка магазина.

При выборе генподрядчика лучше начинать сотрудничество с позитивно зарекомендовавшей себя на рынке компании, будучи уверенным в ее стабильной репутации и опыте успешной реализации проектов. Таким образом, можно обезопасить себя от многих проблем, связанных с некачественным и не полным выполнением работ непостоянными работниками в компаниях-однодневках.

Леонид КАГАН, руководитель проектов по строительству сети «Велика кишеня»:
- Первое, на что стоит обращать внимание при выборе генподрядной организации, это ее техническая оснащенность и кадровый состав. Второе - узнать, какой участок работы подрядчик проводит самостоятельно и какой поручает субподрядным организациям. Не лишним будет перед заключением контракта побывать на объектах, которые строила эта организация за последние 5-10 лет. Важно также убедиться, что строительная компания умеет разрабатывать и выполнять календарно-технический график выполнения работ. И заключительный этап - тщательная отработка стоимости услуг.

Качество строительно-монтажных и отделочных работ следует контролировать системно по такой схеме:

визуальная  оценка качества работ и используемых стройматериалов инженером технического надзора непосредственно на объекте в период их подготовки и проведения

• проверка соответствия выполняемых работ проектной документации
• проверка паспортов и сертификатов на используемые   при    строительстве  оборудование и материалы
• визуальная и документальная проверка подготовленности работающих в подрядных организациях рабочих и инженерно-технических работников
• ежедневное ведение журнала  производства работ инженером технического надзора с указаниями подрядным организациям об исправлении обнаруженных им дефектах с указанием сроков их устранения приемка и утверждение ежемесячных актов выполненных работ от подрядных организаций с обязательным  приложением к ним исполнительных схем, актов скрытых работ, актов  испытания инженерных систем, паспортов и сертификатов на оборудование и материалы с указанием гарантийных сроков, лабораторных испытаний качества бетона, удостоверений сварщиков и других документов, предусмотренных ДБН.

Компаний, занимающихся комплексным созданием магазинов на нашем рынке, пока что немного. И далеко не все из них способны предложить полный комплекс услуг по магазиностроению. Но в последние годы прослеживается тенденция увеличения их числа, что является логичным следствием развития инфраструктуры торговой недвижимости в основных регионах чашей страны. Пока что поставщиков услуги «магазин под ключ» легче всего найти в Киеве, но они постепенно расширяют сферу своей деятельности и в регионах, где в  последнее время   значительно   возрос интерес к созданию современных высококачественных проектов В сфере торговой недвижимости.

Каким быть торговым «хоромам»

Выбор или строительство здания для будущего торгового объекта - краеугольный камень проекта. Некоторые практики считают, что этот процесс не входит в понятие «магазин под ключ». Но мы позволим себе не согласиться.  От места расположения и основных параметров объекта недвижимости во многом зависит концепция всего проекта. Поэтому чтобы добиться гармоничного единения материальных и нематериальных его составляющих. подбор помещения следует проводить с учетом всех аспектов проекта, таких как планируемая специализация торгового объекта, технические особенности оборудования, которое в нем будет установлено, ожидаемый поток посетителей и пр.

Андрей ПЛЮГИН:
- Поиск либо строительство торгового объекта должны про¬изводиться на основе разрабо¬танной концепции в обозначен¬ном районе расположения обьекта и зоне легкой доступ¬ности для целевой аудитории обьекта. Проведение при составлении концепции маркетинговых исследований места распо¬ложения объекта, его конкурентного окружения, структуры потре¬бительской аудитории уменьшает риск снижения ожидаемой до¬ходности проекта. Сам поиск готового объекта либо территории под застройку в риелторских компаниях производится на основе базы данных компании, а также мониторинга рынка предложения объектов недвижимости.
Особое внимание при выборе помещения под торговый объект ИЛИ создании проекта его строительства специалис¬ты рекомендуют уделять таким моментам:

• наличие загрузочных помещений, удобного дебаркадера возможность организовать подъезд машин, не потревожив жителей близлежащих домов
• наличие канализации в цехах для пищевых производств в подвале здания
• возможность проводить перепланировку подсобных по¬мещений, которая позволила бы оптимизировать единую систему внутренней логистики и товародвижения.

Идейная «соль» проекта

Процесс формирования концепции торгового объекта обычно трудоемкий и кропотливый. Задача инвестора на данном этапе заключается в том, чтобы максимально четко сформулировать подрядчику цели и задачи проекта. На основе этих данных и начинается разработка идейной соли» проекта, которая должна базироваться на данных маркетинговых исследований места расположения объекта, потенциала здешней потребительской среды, включающей изучение уровня и динамики доходов местного населения, особенненности транспортных потоков и архитектурные особенности объекта.

Александр ПРЯДУХИН, коммерческий директор сети «Велика кишеня»:
- Если магазин строится с нулевого цикла, то стоит отталкиваться от стандартной концепции построения магазина и расположения отделов в торговом зале. Если же приходится использовать строение, которое не соответствует идеалу, необходимо внести коррективы в концепцию, провести производственную адаптацию, чтобы максимально приблизить ее к стандар¬ту. В первую очередь, желательно, чтобы вход в магазин нахо¬дился приблизительно посредине автомобильной стоянки. На входе, параллельно фасаду, располагают кассовую зону. В торговом зале по ходу движения покупателей сначала располагают товары, которые не относятся к группе nonfood (товары не повседневного спроса) повседневного спроса, а затем food (товары повседневного спроса). Наиболее популярные товары размещают в конце зала. Сезонный товар располагают на «центральной улице».
Не менее трудоемкий процесс - бумажное оформление торгового объекта.

Роман ШТЕЙМАС, член совета директоров сети "Велика кишеня»:
- Чтобы «воткнуть первую лопату на строительной площадке», необходимо собрать 119 разрешительных документов от различных служб, а также согласованный ассортиментный список реализуемых товаров. Для открытия уже готового торгового объекта понадобится, прежде всего, свидетельство на право торговли, которое выдает районная госадминисграция на основании двух документов: разрешения на открытие объекта от СЭС и разрешения на функционирование от Госпожнадзора. Первый документ выдается на основании проведенных инструментальных измерений шумов, анализа воды, освещенности и радиологии, бактериологических исследований, а также заключения по проекту размещения магазина. Второй - после проведения экспертизы на соответствие нормам пожарной безопасности.

В случае, когда речь идет о создании магазина для тор¬говли продуктовыми товарами, перво-наперво необходимо определиться с его форматом. Это может быть супермаркет cash & carry, классический супермаркет или торговый центр. Чтобы решить, какой формат наиболее выгоден в данном конкретном случае, стоит провести следующие работы:

• сформировать метод рейтинговой оценки для выбора конкретного формата  супермаркета
• определить  и  обосновать ограничения   проекта   по созданию супермаркета
• оценить экономический по¬тенциал района размещения торгового объекта и инвестиционные возможности инициаторов проекта
• обосновать горизонт бизнес-планирования проекта предварительно оценить экономический потенциал торгового предприятия при выборе различных видов супермаркетов в различных вариантах товарной ориентации магазина.

Проанализировав полученные данные, можно выбрать наиболее выгодный формат будущего торгового предприятия. Далее следует провести комплекс маркетинговых исследований, целью которых должна быть оценка потенциального и неудовлетворенного спроса, покупательной способности местного населения, изучение мнения населения по поводу достоинств и недостатков существующей розничной торговой сети и особенностей покупательского поведения населения данного района. Немаловажной вехой на пути к созданию концепции магазина также является исследование местной конкурентной среды, а именно:

• количество работающих магазинов и торговых точек
• общий объем площадей с разделением на типы
• оценка объемов реализации товаров различных типов
• ценовая и ассортиментная политика основных торговых операторов
• особенности организации в данной местности торгового процесса
• рекламная политика и конкурентные преимущества и недостатки местного ритейла

В результате разработчик концепции получает маркетин¬говую информацию, необходимую для разработки программы закупки торгового оборудования, организации торгового зала, определения запаса товаров на складе, ценовой и ассортиментной политики и т. д. После этого наступает этап разработки бизнес-программы работы будущего супермаркета и подготовка бизнес плана его создания. Весь этот пакет документов предоставляется инвесторам проекта, которые могут подкорректировать предложения разработчиков концепции и принять решение о дальнейших перспективах проекта.

Начинка для супермаркета

Третий «кит», на котором зиждется успех торгового объекта, - качественное и долговечное торговое оборудование. Универсальных решений, то есть стандартных конфигураций оборудования, подходящих бы абсолютно всем магазинам, не существует. Тем более в условиях нашего рынка, которые можно характеризовать, как «концептуальный разнобой», при котором даже в одной сети многие супермаркеты порой существенно отличаются от других. К слову сказать, у иностранных сетевых операторов, у того же Metro cash & carry, напротив, существуют достаточно четкие стандарты по оснащению супермаркетов сети. Но этих западных «пришельцев» в Украине не так уж много, поэтому реалии нашего рынка формируют в основном отечественные торговые операторы.

Набор торгового оборудования, как говорят поставщики этого товара, в каждом конкретном случае определяется индивидуально. Решающими факторами в этом вопросе служат:

• концепция торгового объекта
• возможности и пожелания инвестора
• планирующийся ассортимент товарной продукции.

Юрий ПОДМОГИЛЬНЫЙ, директор по направлению «супермаркетостроение» компании «Новый проект»
- Для новичков в торговом бизнесе расчет необходимого оборудования может быть достаточно сложной задачей, поскольку при решении этого вопроса необходимо учесть массу деталей. Например, если они планируют продавать 30-50 видов пельменей, то понадобится низкотемпературная мебель, в данном случае бонеты, которые необходимо рассчитывать по метражу выкладки. В какие суммы обходится оснащение магазина торговым оборудованием? Ответить на этот вопрос достаточно сложно в силу того, что каждый проект в наших условиях обычно имеет очень много индивидуаль¬ных особенностей, поэтому разброс цен слишком широк, чтобы можно было вывести какое-то среднее значение. Некоторая определенность существует лишь в сегменте магазинов среднего размера - до 2 тыс. кв. м. Оснащение такого торгового объекта может стоить порядка полумиллиона евро. В эту сумму включается не только холодильное и стеллажное оборудование, но и кассы вместе с прикассовыми зонами, встроенные камеры для хранения продуктов, оборудование для цехов по производству пищевой продукции и пр.

Александр ПРЯДУХИН:
-Для полноценной работы современному магазину требуется три группы оборудования - торговое, технологическое и вспомогательное. В среднем для магазина торговой площадью около 2 тыс. кв. м. оно, как показывает наш опыт, обойдется в такую сумму:

• торговое оборудование (холодильное, стеллажное, кассовое и прочее оборудование для торгового зала): 2-2,5 млн. грн.
• технологическое оборудование (для подсобных помещений и кулинарного, кондитерского, пекарного, мясного, рыбного це¬хов): 1-1,1 млн. грн.
• вспомогательное оборудование (погрузочная техника и другое оборудование для складов): около 350 тыс. грн. (Цены названы с учетом монтажа и пуско-наладки, обычно составляющих 4-10% от стоимости оборудования).

Львиная доля затрат при покупке торгового оборудования обычно приходится на стеллажи. Ведь именно «сухая» зона товарной выкладки обычно является основной. Холодильные установки имеют больший «удельный вес» по стоимости, но за счет того, что это оборудование занимает ограниченную долю площадей, его стоимость в структуре затрат на оборудование обычно находится на втором месте.

Сегодня практически все владельцы супермаркетов перешли на хладоагрегаты с выносной моторной частью. Это можно считать результатом естественного развития культуры отечественного ритейла, поскольку данный стандарт давно уже принят в Западной Европе повсеместно. Основным фактором, влияющим на уровень затрат при покупке торгового оборудования, является его качество.

Юрий ПОДМОГИЛЬНЫЙ:
- Наиболее дорогостоящее и высококлассное оборудование, прошедшее многолетнюю апробацию в Западной Европе, - это марки Linde, Kohka. Оборудование всех производителей в общем-то похоже по своей технической начинке, но применяемые лидерами отрасли материалы и технические новшества позволяют минимизировать енергозатратность при его эксплуатации, увеличить срок службы. Если применяются одно-, двухзавесные пристенные блоки, снижает¬ся движение воздуха в камере, что позволяет дольше хранить в них продукты. Торговые операторы-новички, как правило, начинают с наиболее дешевого оборудования турецкого, российского или польского производства. Не всегда причиной этого можно считать их скупость. Просто зачастую на старте у них весьма ограниченный бюджет, и поэтому им приходится экономить. Но по мере раскрутки бизнеса и получения прибылей практически все производят замену оборудовани сначала на средний класс, а позже переходят на оборудовани высшего класса. Конечно, самье дальновидные операторы предпочитают вложить деньги в лучшее оборудование сразу, чем постоянно заниматься его заменой. Минимальный срок службы высококачественного торгового оборудования составляет 25-30 лет. В нынешнем сезоне, особенно после резкого похолодания, важной характеристикой оборудования, на которую начали обращать внимание торговые операторы, стала его стойкость к работе в нестандартных климатических условиях.

Юрий ПОДМОГИЛЬНЫЙ:
- Ритейлеров действительно несколько испугали недавние сильные морозы, ведь были отмечены сбои в работе холодильного оборудования. В принципе, если подойти к этому вопросу с пониманием, то можно создать условия, при которых холодильные агрегаты будут стабильно работать даже при температуре уличного воздуха -50 градусов. Простейшим решением может стать укрытие конденсоров холодильных установок каким-нибудь теплоизолятором. Кроме того, если правильно рассчитана установка хладогенератора, к нему правильно подобраны комплектующие, в помещении, где установлена выносная часть агрегата, есть вентиляция и отопление, то оборудование будет нормально работать и в зной, и в стужу.