Олег Крижановский, заместитель генерального директора по вопросам развития "Пакко холдинга".
 
Кто является основным акционером холдинга?
 
Основатель и владелец Владимир Микулич да еще одно физическое лицо. Им полностью принадлежало предприятие, до того как мы разместили акции на международной бирже.

Владимир Микулич имеет интересы в других сферах?

Нет, это его основной бизнес.

Когда возникла идея продать акции на бирже?

Такую идею мы начали обсуждать еще два года тому назад. Компания столкнулась с тем, что за счет одних банковских кредитов не обеспечить те темпы, которыми должна была развиваться компания. Поэтому решили продать часть акций на Франкфуртской бирже.

Продали ли много акций и как использовали привлеченные средства? 10% за 18 миллионов долларов. Эти деньги потратили на открытие новых объектов, обеспечения операционной деятельности, покупку земельных участков.

Сколько вы потратили времени на подготовку к размещению?

На подготовку пошло пол года.

А кто был вашим финансовым советником?

По этому вопросу сотрудничали с компанией Concorde Capital.

Планируете ли вы дополнительное размещение ценных бумаг на бирже?

При благоприятных условиях мы планируем в этом году продать таким образом еще 10% акций "Пакко Холдинга".

Но в настоящий момент происходит кризис на фондовом рынке. Вас такая ситуация не волнует?

Конечно, волнует. Мы отслеживаем изменения относительно фондового рынка. К тому же в настоящий момент мы на таком этапе, когда можем передумать и отказаться от этого размещения.

В большинстве случаев вы покупаете магазины или строите их "из нуля"?

Для нас лучше покупать земельные участки и строить магазины. Таким образом мы максимально правильно формируем концепцию центра, торговых площадей, технических условий. Иногда приходится выкупать старые объекты и переделывать под наш формат.

Многие торговые площади арендуют...

Да. Это - один из наиболее результативных способов быстрого развития. Не нужно вкладывать большие средства, быстро можно запустить торговый центр и получить прибыль. Однако здесь наибольшие риски. Они связаны с непредсказуемостью ситуации в будущем.

Легко найти свободную землю для магазина?

Лучшие земельные участки были выкуплены и приватизированы 5-7 лет тому назад. В настоящий момент на первичном рынке предлагается мало качественных земельных участков. Их продают на аукционах. Цены на них часто бывают завышенными.

Приведу пример. Недавно мы принимали участие в одном таком конкурсе на покупку недвижимости неподалеку от центра Черновцов. Ситуация дошла до того, что в результате торгов местный предприниматель заплатил за квадратный метр здания 4,5 тысячи долларов. По моему мнению, цена эта явно "перегрета".

На вторичном рынке также покупаем землю. Однако из-за того, что для супермаркета важно место расположения, вынуждены иногда переплачивать.

Стоимость строительства тоже растет...

Однозначно, оно дорожает. За последний год - вдвое. В областных центрах объекты продаются за 3,5-5 тысяч долларов за метр квадратный. Это высокая цена для реализации таких проектов, как магазины. Продуктовый бизнес не является таким высоколиквидным, как, скажем, игровой или инвестиционно-банковский. Мы не можем позволить себе покупать объекты по такой высокой цене.

То как разрешаете эти проблемы?

Ищем более дешевую недвижимость, недостроенные объекты, реконструируем, и скупаем двух-, трехэтажные торговые центры. Первый этаж занимают наши магазины, другие используем в качестве зоны субаренды. С нами на таких условиях сотрудничают сети мобильных магазинов, бытовой техники, банки, и тому подобное.

Во Львове был проведен первый земельный аукцион, который закончился судебным иском: Metro Cash and Carry выиграл конкурс, но землю так и не получил. Сталкивались с подобными проблемами?

С такой проблемой не сталкивались. На аукционе выдвигаются определенные требования, и если их выполнять, то проблем не должно возникать.

Вам поступали предложения относительно выкупа вашей сети магазинов?

Да. От наибольших отечественных и иностранных ритейл-компаний, но такую возможность мы не рассматриваем.

Так же и мы мониторим рынок, ведем переговоры с региональными сетями. Однако часто сталкиваемся с тем, что их владельцы завышают цены, при том что товарооборот в некоторых торговых точках может составлять менее 200 долларов на метр квадратный торговой площади в месяц и является убыточным.

С какими сетями ведете переговоры относительно их выкупа?

С каждой сетью мы контактировали, проводили переговоры. В этом нет ничего странного. Многие продавцы занимаются переговорами, чтобы реально оценить стоимость своей сети.

О текущих договоренностях я говорить не могу, и скажу, что недавно мы выкупили сеть магазинов "Пятый элемент" в Харькове (прежняя франшиза русской "Пятерочки"), и "Дуглас" в Хмельницком. В настоящий момент рассматриваем варианты выхода в регионы, где наших торговых центров не так много, - Черкассы, Сумы, Полтава, Киевщина.

Через сколько лет окупается ваш магазин?

Мы не строим магазины, которые имеют окупаемость больше 5 лет.

Сколько стоит открыть магазин с нуля?

Если это супермаркет на 200 квадратных метров, то на строительство потратится 200 тысяч долларов, еще 100 тысяч - на закупку оборудования. Еще нужно заплатить за землю, сотка которой стоит от 5 до 15 тысяч долларов.

Плата за полку в ваших магазинах есть?

Есть оплата за дополнительные места выкладки, однако в каждом магазине она индивидуальна. Если товар неликвиден, то сеть не может нести убытки, потому что он не продается. То есть мы должны получить хотя бы минимальную прибыль. Считаем так: сколько бы заработали, если бы вместо неходового товара на полках находилась другая, более популярная продукция. Всегда берется определенная сумма за использование торговой площади в магазине.