Обзор рынка коммерческой недвижимости

25.09.2007, 08:44
  

Спрос на новые магазины, офисы и склады в несколько раз превышает предложение: украинским девелоперам не хватает средств, а иностранным - смелости браться за масштабные проекты

Международное агентство 
 
A. T. Kearney поставило Украину на пятое место в рейтинге привлекательности
инвестиций в ритейл в 2007 году. Год назад украинская розница занимала
четвертую позицию - впереди только Индия, Россия и Вьетнам. В 2007-м
Украину и Вьетнам потеснил Китай.

По данным A. T. Kearney спрос на торговую недвижимость в Украине превышает
предложение примерно в четыре раза. Не менее дефицитна складская и офисная
недвижимость - индекс наполняемости большинства объектов составляет почти
100%.

Тем не менее эксперты Украинской торговой гильдии (УТГ) считают, что
инвестиции в коммерческую недвижимость Украины в ближайшие годы будут расти
ежегодно лишь на 5-7%. Причина - недостаток средств у отечественных
девелоперов и осторожность иностранных инвесторов, считающих Украину
привлекательным, но по-прежнему высокорисковым регионом - в первую очередь
из-за проблем с получением земельных участков под застройку.

Незваные гости

Несмотря на привлекательность украинского рынка коммерческой недвижимости, крупные западные компании заходят в Украину крайне редко. Строить объекты с "нуля" иностранцам мешает сложная система оформления прав на землю.

Не подмажешь - не построишь. Например, в Киеве до сих пор не решен вопрос с
выделением участка для строительства торгового центра шведской компании
IKEA - шведы обхаживают столичные власти еще с 2005 года. Компания
планирует инвестировать в украинскую экономику до 2 млрд. дол., строительство только одного ТЦ под Киевом оценивается экспертами примерно в 400 млн. дол. Были сложности в Украине и у немецкой Metro Group. В 2004-2005 годах немцам отказали в выделении участка для строительства Metro Cash & Carry в Запорожье. Тяжело дался им и львовский торговый центр.

В последнее время многие международные торговые сети заходят в Украину с
помощью партнеров-украинцев, которые решают вопросы, связанные с
оформлением разрешительной документацией на землю и строительство. Так,
например, поступила французская сеть Аuchan, подписавшая в этом году
договор о сотрудничестве с украинским ЗАО "Фуршет". Другие иностранцы
решению земельных вопросов предпочитают покупку готовых объектов
коммерческой недвижимости. Таким образом, строительство новых торговых,
офисных или логистических центров остается прерогативой отечественных
девелоперов, у которых просто не хватает денег, чтобы удовлетворить
растущий спрос на коммерческую недвижимость.

Торговые центры

В Киеве перестали строить торговые центры. В 2006-м в столице заработали
пять ТЦ, с начала 2007 года введен в эксплуатацию только один (теперь их
32). Спрос на торговую недвижимость по-прежнему высок, однако строить ТЦ
девелоперам мешают сложности с землеотводом, дороговизна киевской земли и
"пересменка" властей в столице и области.

Киевские строители, специализирующиеся на торговой недвижимости, вынужденно ушли в регионы. Как результат - по количеству торговых площадей на тысячу жителей столица уже опустилась на третье место. В Днепропетровске по итогам 2006-го на 1000 жителей приходилось 150 кв. м современных торговых площадей, в Николаеве - 140 кв. м, Киеве - 130 кв. м.

Для сравнения: в Праге на 1 тыс. жителей приходится более 300 кв. м
торговых залов, в Варшаве - 400 кв. м. В Европе рынок торговой недвижимости
считается насыщенным, если на 1 тыс. жителей приходится хотя бы 300 метров
площади современных магазинов.

Дефицит торговых площадей сказывается на стоимости аренды. В Киеве ставки
стартуют с 50 дол. и доходят 300 дол. за кв. м в месяц. Даже в лучших торговых
центрах Москвы среднемесячная арендная плата не превышает 140-180 дол. за
квадрат, доходность торговой недвижимости - 14% годовых. В Киеве торговые
центры приносят арендодателям до 20% годовых: в три-четыре раза больше, чем
в Польше, Венгрии или Чехии, где доходность торговой недвижимости
составляет около 6%. Современный торговый центр в Европе окупается за 10-15
лет, в Украине - всего за 3-5.

К началу 2007 года в нашей стране насчитывалось около 2,8 млн кв. м
современной торговой недвижимости, еще 3,9 млн квадратов (125 объектов, по
данным УТГ) находилось в стадии строительства и проектирования. Большинство новостроек расположено в небольших областных центрах. В крупных городах, таких как Киев, Донецк, Одесса, предложение торговых площадей увеличится незначительно. Зато в провинции, где на 1 тыс. жителей областных центров приходится всего 50-70 кв. м современных торговых площадей, в ближайшие два года этот показатель вырастет почти вдвое. По мнению экспертов, насыщение небольших городов торговыми площадями будет способствовать снижению арендных ставок, которые достигают здесь 100 дол., а кое-где и $150 за квадрат.

Офисы

К 2007 году в Украине функционировало почти 150 бизнес-центров. Из них
около 100 офисных комплексов были расположены в Киеве (690 тыс. кв. м), еще
около 50 - в регионах (200 тыс. кв. м, преимущественно в городах-
миллионниках).

В городах с населением свыше миллиона заполняемость офисных центров класса
А и В находится на уровне 99%. Для сравнения: на московском рынке этот
показатель не превышает 95%.

Строить бизнес-центры в Киеве проще, чем торговые. В частности, под офисные
здания требуются земельные участки меньшей площади. Специалисты УТГ
прогнозируют, что к 2008 году на одного киевлянина будет приходиться 0,3
офисных квадратов, сейчас - 0,15 кв. м. Ежегодные темпы роста объемов
строительства БЦ в Киеве +30-40%.

Тем не менее даже двукратный рост числа киевских офисов не перекрывает из
года в год увеличивающийся на них спрос - потребность только в
высококлассной офисной недвижимости оценивается как минимум в 1,5- 2 млн
кв. м.

Арендные ставки в столичных офисах колеблются в диапазоне 30-70 дол. за
квадрат в зависимости от класса. Большинство экспертов считают, что аренда
будет дорожать, и приводят в качестве примера Москву, где месяц аренды
офиса стоит 40-130 дол. за кв. м.

Доходность офисной недвижимости в столице составляет 18% годовых, офисные
здания окупаются за 5-8 лет. В Восточной Европе доходность ниже почти в три
раза (6% в год), соответственно, отбить инвестиции в европейские бизнес-
центры можно не раньше, чем через 12-15 лет.

Складская недвижимость

Площадь столичных складов всех категорий оценивается примерно в 2 млн
квадратов. Из них около 250 тыс. кв. м приходится на профессиональные
складские комплексы. При этом спрос на такие склады оценивается в 350-400
тыс. кв. м. Летом заявки на складскую недвижимость классов А и В в два раза
превышали предложение. Показатель наполняемости составлял 98-99%.

При предложении 1,75 млн квадратов непрофессиональных складов спрос на
такие помещения оценивается в 2,3-2,5 млн кв. м. Хуже всего обстоят дела со
складскими помещениями в центре Киева - здесь практически нет свободных
помещений. Повышенный спрос спровоцировал рост арендных ставок - до 12-17 дол. за кв. м класса А или В. Год назад аренда стоила около 8-13 дол. в месяц.
Сейчас за 1 кв. м в современном складском комплексе с услугами хранения,
разгрузки, погрузки, оформления документов и комплектации заказов платят от
12 дол.

Специализированные склады в Киеве намного дороже. Например, помещения с
холодильным оборудованием обойдутся в 35-40 дол./кв. м в месяц.

Самые востребованные склады - в пригороде, расположенные в районе Глевахи
(Одесское направление), Гостомеля и Ирпеня (Варшавское направление),
Обухова, в пределах 30-35 км от городской черты. Цены в этих районах выше
на 10-15% по сравнению с другими пригородными зонами.

В 2006-м в Киеве и пригороде введено в эксплуатацию 65 тыс. кв. м складских
помещений, в 2005-м - только 10 тыс. кв. м. Эти объемы сопоставимы с одним
крупным логистическим терминалом. Тем не менее большинство экспертов
считают, что в течение двух лет произойдет насыщение сегмента
высококлассных складских терминалов. Во всяком случае, на 2007-2009 гг.
застройщиками заявлено к сдаче почти 200 тыс. кв. м профессиональных
складских объектов.



Оставить комментарий

comments powered by Disqus

Компании Карамель Jardin – необычный формат конфет
20.01.2016, 12:28
  Скоро в украинских магазинах появятся новые натуральные леденцы Jardin Riche.
Компании proStor заканчивает 2015 с 262 магазинами и более 0.5 млн лояльными клиентами
23.12.2015, 15:35
"Стиль Д" (Днепропетровск), развивающее в Украине сеть формата "drogerie" proStor, подводя итоги 2015 зафиксировало такие результаты:
Компании Евротэк полностью поглотил "Интермаркет", докупив сеть "Барвинок" за €10-12 млн
17.12.2015, 11:37
Совладелец Евротэка Михаил Весельский купил львовскую сеть Барвинок за 10-12 млн евро. Что даст ему эта покупка?
Технологии Освещение в ритейле: как свет помогает продавать
14.12.2015, 09:43
На сегодняшний день использование световых технологий позволяет ритейлерам не просто эффектно освещать свои товары и торговые залы,
Производство Kак Nemiroff будет возвращать себе позиции после многолетнего конфликта акционеров
03.12.2015, 12:57
С начала 2000-х бренд Nemiroff был чуть ли не главным символом Украины в мире. Еще не было Оранжевой революции, не было Майдана,
Технологии Future Decoded. Форум о технологиях будущего для бизнеса
05.11.2015, 10:22
Будущее, которое ожидает нас, неопределенное и непонятное ни для кого из нас. Население Земли превысило отметку семь миллиардов людей,
Технологии Эффективное световое решение для ритейлеров
21.08.2015, 11:43
  Лена Никиточкина, глава сектора "Световые решения" компании Philips в Украине
Сообщество Как IKEA и H&M оказались в Украине, но сами этого не заметили
03.08.2015, 11:15
  Иностранные сети передумали выходить в Украину. Предприимчивые отечественные бизнесмены так не считают
Компании Украинское пиво "Оболонь" вернулось в Россию
29.07.2015, 06:41
  Прошлогодний запрет Роспотребнадзора на ввоз украинского пива ненадолго оставил российского потребителя без известных брендов. Украинские "Оболонь" и "Черниговское" т
Компании Амстор отдался Fozzy: как Новинский избавился от сложного актива
24.07.2015, 11:07
  Fozzy Group арендует большую часть магазинов донецкой сети Амстор. Это может помочь ритейлеру вернуть лидерство на украинском рынке

DIY и Home Improvement: курс на Европу и полная готовность к жесткой конкуренции

Рынок строительных материалов Украины за второе
           
Партнеры




LexM


Партнер7

           

Все права защищены и принадлежат RetailStudio.org © 2004-2015. Использование материалов сайта разрешается при условии ссылки на RetailStudio.org;

для веб-изданий - гиперссылки на http://RetailStudio.org Автоматизированный отбор информации с сайта любыми методами запрещен.

Дизайн и разработка Fordot