Рынок торговых площадей Львова

13.03.2007, 10:31
  

К 2010 году количество торговых площадей в ТЦ Львова возрастет в 31 (!) раз.

Согласно международным стандартам, западная столица является обладательницей 4 тыс. кв. м качественных торговых площадей в ТЦ. По прогнозам консалтинговой компании «Colliers International в Украине», за три года древний город получит еще 120 тыс. высококачественных торговых квадратных метра. Отечественные компании более снисходительны к определению торгового центра и «насчитали» более 40 тыс. кв. м общей площади всех ТЦ.

Серые будни

В городе много торговых объектов «советского образца», наряду с ними функционируют новопостроенные и реконструированные. Однако стоящих внимания всего три: «Південний», «Магнус» и «Львів». Несмотря на стабильно высокие арендные ставки, их заполняемость достигает 100%. За последние пару лет город получил еще несколько объектов, позиционирующих себя как ТЦ, – «Роксолана», «Привокзальный», «Лемберг» и «Шувар». И самое «свежее открытие» (декабрь 2006 г.) – ТЦ «Арсен», площадью 6 тыс. кв. м (таблица 1).

Львовские ритейлеры вынуждены арендовать помещения либо в старых магазинах, либо в более-менее новых торговых центрах. «Общая площадь помещений в ТЦ Львова, по подсчетам специалистов нашей компании, не превышает 47 тыс. кв. м, что в пересчете на тысячу жителей составляет около 59 кв. м», – констатирует Игорь Цаленчук, генеральный директор компании VOK Development. Более качественные объекты торговли заполнены на 100%, вакантность непрофессиональных площадей составляет не более 5%.

Качественных больших помещений, которые соответствовали бы требованиям крупных операторов, в городе практически нет. «Львов – единственный большой украинский город, в котором нет ни одного крупного профессионального торгового центра», – комментирует положение дел Сергей Карамнов, президент компании Real Estate Solutions. Согласно исследованиям консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия», насыщенность торговыми площадями в ТЦ едва достигает 80 кв. м на тысячу жителей. «В 2005-06 гг. появилось несколько крупных проектов, не без участия иностранных девелоперов, которые к 2009 г. выведут Львов в число лидирующих городов Украины по насыщенности торговыми площадями», – констатирует Виталий Бойко, заместитель генерального директора «Украинской Торговой Гильдии».

Львовский рынок торговой недвижимости остается незанятым и имеет серьезный потенциал роста благодаря своему более чем 700-тысячному населению, статусу регионального центра и близости с границей. Для сетевых операторов город входит в семерку самых привлекательных городов для развития.

Западные гостинцы

Однако в ближайшей перспективе ситуация должна измениться. Существующий ажиотаж на рынке качественных торговых площадей сыграет свою определяющую роль – количество новых проектов будет стремительно расти.

«Рынок торговой недвижимости Львова развивается за счет покупки жилых помещений на первых этажах и переводом их в коммерческое либо за счет освоения производственных и административных помещений, изначально имеющих другое целевое назначение», – рассказывает Олесь Романишин, аналитик компании DEOL Partners. Львов – это единственный крупный город в Украине, где еще не раскупили все здания промышленного назначения, годные для реконструкции. Ультрасовременные объекты из них, конечно, не выйдут, зато не нужно бороться за землю с местными властями. Самой большой проблемой для девелоперов пока остается канцелярская волокита и несовершенное украинское законодательство – даже в разгар строительных работ на честно приобретенном участке могут начаться проблемы бюрократического характера.

Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании Colliers International в Украине, полагает, что интерес со стороны ритейлеров, девелоперов и инвесторов ко Львову будет возрастать. Одна из причин – увеличение денежной массы на руках у населения. Многие жители Западной Украины уезжают на заработки в Испанию, Италию, Португалию, а деньги пересылают на родину, семье. «Таким образом, привычки покупать меняются, а предложение остается на прежнем уровне. Растет спрос, а конкуренции нет. Поле непаханое! Открывай современный формат и народ туда пойдет, потому что покупательская способность растет и всем хочется качественных товаров от именитых компаний», – уверена г-жа Малиборская.

Если еще 5-6 лет назад, до введения визового режима, западные украинцы ездили за покупками в Польшу, Венгрию, Словакию, то сегодня ситуация повторяется с точностью до наоборот. Вступившие в ЕС государства-соседи получили значительный скачок цен на большинство товаров, и иностранцы стали чаще бывать в Украине. «Среди посетителей ТЦ значительная часть именно таких покупателей, – считает Олесь Романишин. – К тому же западный регион привлекает туристов, в частности сам Львов – город с древней, неповторимой архитектурой и яркими традициями, городские власти способствуют проведению в нем различных культурных мероприятий, национального и международного значения, круглый год привлекающих гостей. Все они –потенциальные посетители современных торговых и торгово-развлекательных объектов города. И не учитывать эти специфические факторы – недальновидно».

Основное препятствие для строительства новых торговых центров – дефицит земли под строительство и большая плотность застройки города. Наибольшим спросом пользуются торговые объекты площадью 50-100 кв. м – экономичные в содержании и находящиеся в историческом центре Львова. «Эта тенденция провоцирует рекордные цены на продажу квадратного метра, которые иногда зашкаливают за 5 тыс. дол.», – комментирует Олесь Романишин.

Арендные ставки

За 2006 г. ставки аренды торговой недвижимости выросли более чем на 50%. Во львовских ТЦ они составляют в среднем 30-50 дол., в торговых коридорах – до 50 дол. На окраинах ситуация менее напряженная, и аренда обойдется гораздо дешевле (20-25 дол.). В качественных ТЦ ставка аренды доходит до 80 дол., в менее качественных – 20-40 дол. за кв. м.

Сегодня наиболее острая нехватка помещений наблюдается в центре города и приближенных к нему районах. Здесь стоимость квадратного метра составляет 35-45 дол. в месяц. На окраинах Львова арендовать торговое помещение можно за 20-30 дол./кв. м. в месяц (таблица 2).

Планы

В ближайшие три года во Львове планируется построить не менее шести крупных торговых объектов, общей площадью около 250 тыс. кв. м. Среди них внимания заслуживают пять (таблица 3). «По нашим прогнозам, при условии реализации всех заявленных проектов вовремя, общая площадь ТЦ Львова до 2008 г. может составить около 155 тыс. кв. м., а в 2009 – порядка 210 тыс. кв. м. (266 кв. м. на 1 тыс. жителей)», - оценивает перспективу Игорь Цаленчук, генеральный директор компании VOK Development.

Дуо Лео

Интересная ситуация сложилась с проектом объекта «Леополис». Есть две компании, заявившие о строительстве объекта с таким именем.

Один ТРЦ – «Кинг Кросс Леополис», совместная инвестиция итальянской компании King Cross и украинской компании «Комфорт», (будет три главных якоря – строительный гипермаркет Praktiker, продуктовый гипермаркет (кто именно, информация не разглашается до подписания контракта 15 марта), и третий – из развлекательных.

Другой объект – «Леополис» - проект львовской торговой компании «Интермаркет», известной как оператор супермаркетов «Арсен» (соответственно, продуктовым якорем и станет «Арсен»). Предполагается, что оба объекта будут сданы в середине 2008 г.

Интересно, что на сегодняшний день украинский рынок строительных супермаркетов представлен только отечественными операторами. Praktiker – международный оператор, войдет в Украину именно через львовский «Кинг Кросс», и такой «первенец» в данном проекте не единственный. “Кинг Кросс Леополис с самого начала создавался при непосредственном участии иностранной компании. Там будет больше 40% новых операторов, которые впервые входят в Украину. Это достаточно интересный факт, так как многие компании считают для себя логичным начинать сотрудничество не со столицы, а именно со Львова. Прежде всего, это польские операторы или международные компании, активно развивающие свою деятельность в Польше», - констатирует Михаил Шоломицкий, заместитель директора Девелоперской Компании "Комфорт".

Таблица 1. Существующие торговые центры Львова

Название, адрес, год ввода

Характеристики

ТЦ «Магнус» (Старый ЦУМ), ул. Городоцкая, 1; 1912 г., отреставрирован в 2003 5-этажное здание с современным ремонтом в центре города. Удобная транспортная развязка. ТЦ заполнен фирменными магазинами и бутиками. Ассортимент разделен поэтажно. Парковка на 25-30 машиномест
Универмаг «Львів», ул. Княгини Ольги, 106, 2002 г. Общая площадь – 26 335 кв. м/коммерческая – 15 558 кв. м. 8-этажей, спальный район. Каждый этаж разбит на секции в среднем по 15-20 кв. м, которые арендуются ЧП и заполнены товарами массового спроса. Расположен на транспортной развязке в людном месте.
ТЦ «Рынок «Південний», ул. Щирецкая, 36 Рынок пользуется большой популярностью среди жителей города, хорошо развита инфраструктура.
Рынок «Шувар», м/р «Сыхив», ул. Чукарина, 6, 2003 г. Общ. – 12 600 кв. м/коммерч. – 9100 кв. м. 5 этажей. Около 100 арендаторов (Vicotec, «Киянка-Штайнгофф», «Зико», «Евротоп», Lee, «М. Воронин», Аdidas, «ЕвроСтар»). Планируется провести 3 и 4 очереди реконструкции рынка для торговцев продтоварами.
Универмаг «На Рынке», пл. Рынок, 32 4 этажа, включая уровень -1. Расположен в исторической части города. Рядом с универмагом – рестораны, кафе, бары, большое количество магазинчиков. Хорошая транспортная развязка.
Супермаркет «ВАМ», ул. Выговского, 100, 2002 г. 8640 кв. м. Ассортимент – около 20 тыс. наименований товаров. На 2 этаже – одежные бутики, магазины бытовой техники (“Фокстрот”), детских товаров (“Антошка”), косметики, химчистка (“Суперчистка “ВАМ”), банкомат, отделение банка “Электрон”, цукерня “Родзинка”, фастфуд “Автопилот”. Большая охраняемая платная стоянка (1 грн. за час), в понедельник стоянка бесплатная и на все товары скидка 5%.
ТЦ «Арсен», ул. Зеленая, 2006 г. 6 тыс. кв. м. Якорный арендатор – супермаркет «Арсен», в круг субаренды вошли сеть магазинов детской одежды «Оркестра», салон мебели и декора COLOMBO, магазин CD/audi Firman, сеть магазинов элитного табака и аксессуаров «Табакерка», сеть элитных магазинов «Дім чаю».
Рынок «Краківський», Базарная, 11 Один из самых древних рынков города. Расположен в центре.

Источники: Concorde-Development, Real Estate Solutions

Таблица 2. Арендные ставки и уровень цен в торговых центрах Львова

Название

Стоимость аренды (за кв. м)

Уровень цен на товары

ТЦ «Магнус» (Старый ЦУМ) Официально не оглашается. Сведения от арендаторов – порядка $30 Несколько завышен, что связано с расположением универмага в центральной части города
Универмаг «Львів» 1-2 этаж – $20-25, 3-7 этаж – $15-20 От низких до выше средних
ТЦ «Рынок «Південний» $7-12. Для строящихся торговых зданий предлагают долевое участие (от $1,58) От средних до высоких
Универмаг «На Рынке» Не оглашается Средний и выше среднего
Супермаркет «ВАМ» $15-30 Средний, выше среднего и высокий
Супермаркет «Аресен» EUR18-25 Средний и ниже среднего
Рынок «Краківський» 18-45 грн. Средний и ниже среднего
Рынок «Шувар» 50 грн. (в ТЦ на рынке) Средний и ниже среднего

Источник: Concorde-Development

Таблица 3. Строящиеся торговые центры Львова

Название, адрес

Площадь общая/коммерческая, кв. м

Описание

Окружной ТРК, просп. Красной Калины, 60, заказчик – ООО «Торговая компания «Интермаркет»; объем инвестиций – более $11 млн. 24 тыс./более 14 тыс. Паркинг – 663 м/м; основные операторы –супермаркет «Арсен», ледовый каток, фудкорт, 4-зальный кинотеатр-миниплекс, боулинг на 10 дорожек, детский развлекательный центр, супермаркет товаров для детей, хобби-магазины, двухуровневый супермаркет электроники, спортивный супермаркет, кинотеатр.
Торгово-офисный центр и бизнес-центр (БЦ) класса В, ул. Липинского 30,5 тыс./ 17 тыс., вкл. БЦ (ок. 11 тыс.) 11 этажей + 2-уровневый паркинг (на 228 авто) под землей:, 1-3 – ТРК, 4-11 – офисные помещения. Продовольственный, спортивный и парфюмерный супермаркеты, супермаркет портативной электроники, магазины ювелирных изделий, канцтоваров, мобильной связи, лобби-бар, магазины одежды и обуви, магазины кожгалантереи, белья, аксессуаров, фудкорт, казино, боулинг-клуб, двухуровневый ресторан, фитнес-центр.
Retail Park, ул. Городоцкой (реконструкция незавершенных объектов промзоны; заказчик – компания «Альянс-Сервис»; план. сдача в эксплуатацию – 2007 г.; объем инвестиций – более $11 млн.). 28 тыс./ 20,5 тыс. Паркинг – 769 м/м. ТЦ – 3 этажей, БЦ – 7 этажей. Основные операторы – гипермаркет строительных материалов DIY, развлекательная зона, торговая галерея, фудкорт, залы игровых автоматов, кафе, хобби-магазины, продуктовый, спортивный и мебельный супермаркеты, магазин игрушек, супермаркет электроники и товаров для дома).
Региональный ТРК 80 тыс./нет данных Нет данных
ТРЦ «Кинг Кросс Леополис», ул. Стрыйская (совместная инвестиция King Cross Group и «КОМФОРТ-ИНВЕСТ» EUR 79 млн.) 104 тыс./50 тыс. Открытие в сентябре 2008 г. Новопостроенное трехуровневое здание (включая минус первый). Якоря: строительный гипермаркет «Практикер» (10 тыс.), продуктовый гипермаркет (10 тыс.), восьмизальный кинотеатр (3,5 тыс) от международного оператора Silver Screen. Боулинг, ледовый каток, развлекательная часть для детей в зоне детского супермаркета. Бытовая техника (5 тыс.). Паркинг больше 1 800 м/м. К 2010 г. компания намерена ввести в эксплуатацию 2 очередь ТРК, дополнительно 40(20)тыс. кв. м, концепция которой находится в разработке
ТРЦ «Леополис», перекресток ул. Научной и ул. Кульпарковской (заказчик – ООО «Торговая компания «Интермаркет»; объем инвестиций – около $70 млн). 90 тыс./ 45 тыс. Открытие в середине 2008 г. Планирует объединить под одной крышей более 130 известных украинских, российских и международных торговых операторов. Якорными арендаторами станут гипермаркет «Арсен» (11 тыс. кв. м), супермаркет бытовой техники и электроники, 4 магазина одежды и аксессуаров площадью более 1 тыс. кв. м, кинотеатр-мультиплекс на 7 залов, боулинг на 12 дорожек, детский развлекательный центр на 1,5 тыс. кв. м и каток. Паркинг на 1 900 м/м

Источник: VOK Development, «Интермаркет», «Комфорт-инвест»

Львовский гид. Валерий Кирилко, генеральный директор компании Сoncorde Development (г. Киев) (полный спектр услуг на рынке недвижимости Украины): Когда сетевой оператор входит в новый город, прежде всего ему необходимо оценить существующее на сегодняшний день рыночное предложение: какие ТЦ есть, какие проекты заявлены, какие в городе наиболее популярные «торговые коридоры» и прочее. Сетевики, представляющие продукцию группы товаров первой линии (таблица А), которые обычно селятся на первых этажах торговых центров, при вхождении во Львов смело могут размещаться в любом из торговых центров рынка «Південний». Также рекомендовал бы рассмотреть супермаркеты «ВАМ» и «Арсен», места в прикассовой зоне. Операторам, предлагающим группы товаров второй линии, а именно они занимают основные объемы любого торгового центра (таблица В), также можно рекомендовать размещение в одном из ТЦ рынка «Південний», попытать счастья в ТЦ «Магнус» и в бутиковых зонах ТЦ «ВАМ» и «Арсен». Учитывая практическое отсутствие предложения мест в качественных торговых центрах Львова, всем без исключения операторам рекомендую обратить свое внимание на проект King Cross («Леополис», планируется сдача в начале 2008 г). Там разместится гипермаркет DIY, поэтому он будет просто находкой для продавцов товаров для дома, они будут логично дополнять друг друга. Из уже существующих центров, операторам, торгующим товарами группы третьей линии (таблица С), можно разместиться в одном из ТЦ рынка «Південний». Имеет смысл поискать помещения вдоль центральных улиц города.

Таблица А

Таблица B

Таблица C
Группы товаров первой линии Группы товаров второй линии (основные товарные группы типовых ТЦ) Группы товаров третьей линии
Мобильная связь Сувениры и подарки Аудио, видеокассеты, CD (продажа, прокат) Ювелирные изделия Часы Косметика и парфюмерия Бижутерия Кожгалантерея Верхняя мужская одежда Мужские одежда, костюмы Рубашки, галстуки, аксессуары Нижнее белье микс, носочно-чулочные Обувь Кожаная одежда Женская одежда и аксессуары Женская обувь и аксессуары Женские сумочки и мелкая кожгалантерея Женская галантерея, зонты, перчатки Чулочно-носочная группа, платки Нижнее женское белье Спортивные товары и аксессуары Джинсовая одежда Молодежная одежда Книги, пресса Портфели, сумки, дипломаты Столовая посуда, фарфор, фаянс Стеклянная посуда Светильники, люстры, электротовары Товары для новорожденных Товары для детей Детская одежда, обувь Игрушки Постельное белье и аксессуары Товары для дома Канцелярия Бытовая техника, техника для дома Услуги

 

Михаил Шоломицкий, заместитель директора Девелоперской Компании "КОМФОРТ" (г. Львов) (инвестиции и девелопмент в сфере коммерческой недвижимости):

- «Пивденный» завис между классификациями «рынок» и «торговый центр». Отсутствие четко сформулированной и продуманной концепции заставило его развиваться по принципу – «Если есть на что-то спрос, это «что-то» нужно достроить». Следствие: когда покупатель приходит за какой-то определенной покупкой – он должен по всему рынку «вылавливать» точки, где можно приобрести желаемое. Набор арендаторов действительно как на рынке. Это влечет за собой обилие «челноков», немного подзаработавших и теперь в состоянии позволить себе работать в более пристойных условиях. Этот факт, к сожалению, отпугивает операторов именитых брендов и там совершенно не представлены раскрученные марки. Думаю и в обозримом будущем они вряд ли появятся.

Другая причина, не позволяющая данному объекту попасть в классификацию торгового центра – непродуманность входа-выхода. Есть масса каких-то переходов, но напрочь отсутствует торговая улица, по которой во всех правильно спроектированных ТЦ движется основной поток посетителей. 

С другой стороны: это не просто крытый рынок. По уровню оснащенности и количеству услуг, которые там можно получить, «Пивденный» далеко ушел вперед крытого рынка: травелаторы, картинг (далеко не тривиальное и достаточно дорогое удовольствие), детская игровая, где можно оставить малыша, пока родители делают покупки, пункт скорой помощи, маленькая гостиница и т. д. и т. п. Инфраструктура очень развита. И на фоне отсутствия качественных торговых площадей и сложности попасть в единственный современный ТЦ «МАГНУС», «Привокзальный» - достаточно неплохое место для очень многих операторов.

Мнение экспертов

Марина Рымаренко, директор по маркетингу компании DEOL Partners (консультационные услуги в сфере коммерческой недвижимости):

– Сегодня Львов, как и вся Львовская область, очень интересен с точки зрения привлечения инвестиций. Согласно последним исследованиям, динамика его развития соответствует средним показателям по Украине. Содействуя выходу области на более высокий уровень, власти разработали «Стратегию развития Львовщины до 2015 г.». Учитывая непосредственное соседство с границей и исторические особенности региона, у Львовской области есть уникальная возможность задействовать свой транзитный потенциал, привлечь инвестиции, оживить приграничную торговлю и увеличить туристические потоки. Все это будет способствовать приходу в регион крупных торговых операторов и усилит потребность в открытии новых торговых комплексов.

Игорь Цаленчук, генеральный директор компании VOK Development (девелоперская компания, специализирующаяся на развитии собственных проектов недвижимости):

– В городе активно разрабатываются новые масштабные проекты. С такими высокими темпами Львов может войти в число городов, наиболее насыщенных современными торговыми площадями. По нашим прогнозам, если все заявленные проекты будут реализованы вовремя, общая площадь ТЦ Львова до 2008 г. составит около 155 тыс. кв. м., а в 2009 г. – порядка 210 тыс. (266 кв. м на тысячу жителей). Появление на рынке значительного количества торговых помещений остановят стремительный рост арендных ставок, которые за 2006 г. выросли более чем на 50%. В течение 2007 г. они еще будут подниматься, однако темп их увеличения снизится. Стабилизации стоимости квадратного метра торгового места можно ожидать уже в 2008 г.

Сергей Карамнов, президент девелоперской компании Real Estate Solutions (полный цикл услуг: маркетинг, архитектура, строительство, брокеридж, управление):

– Стремительное развитие львовского рынка торговых центров в принципе соответствует тенденциям развития торговой недвижимости в крупных украинских городах. Определяющим фактором является постоянный рост предложения, появление большого количества новых проектов. И то, что в городе запланировано строительство объекта площадью около 100 тыс. кв. м, говорит о его готовности к действительно полноценному развитию цивилизованной торговли. В ближайшие три года во Львове планируется строительство как минимум шести значительных торговых объектов. К 2009 г. прогнозируется свыше 270 кв. м на тысячу жителей. С такими темпами развития Львов может стать одним из самых насыщенных ТЦ городов, что приведет к падению ставок и усилению конкуренции. В такой ситуации главными конкурентными преимуществами будут ни размер ТЦ, ни состав товарных групп (новые объекты все будут крупные и с широким товарным ассортиментом), а грамотная концепция и профессиональный подход к организации ТЦ.



Оставить комментарий

comments powered by Disqus

Компании Карамель Jardin – необычный формат конфет
20.01.2016, 12:28
  Скоро в украинских магазинах появятся новые натуральные леденцы Jardin Riche.
Компании proStor заканчивает 2015 с 262 магазинами и более 0.5 млн лояльными клиентами
23.12.2015, 15:35
"Стиль Д" (Днепропетровск), развивающее в Украине сеть формата "drogerie" proStor, подводя итоги 2015 зафиксировало такие результаты:
Компании Евротэк полностью поглотил "Интермаркет", докупив сеть "Барвинок" за €10-12 млн
17.12.2015, 11:37
Совладелец Евротэка Михаил Весельский купил львовскую сеть Барвинок за 10-12 млн евро. Что даст ему эта покупка?
Технологии Освещение в ритейле: как свет помогает продавать
14.12.2015, 09:43
На сегодняшний день использование световых технологий позволяет ритейлерам не просто эффектно освещать свои товары и торговые залы,
Производство Kак Nemiroff будет возвращать себе позиции после многолетнего конфликта акционеров
03.12.2015, 12:57
С начала 2000-х бренд Nemiroff был чуть ли не главным символом Украины в мире. Еще не было Оранжевой революции, не было Майдана,
Технологии Future Decoded. Форум о технологиях будущего для бизнеса
05.11.2015, 10:22
Будущее, которое ожидает нас, неопределенное и непонятное ни для кого из нас. Население Земли превысило отметку семь миллиардов людей,
Технологии Эффективное световое решение для ритейлеров
21.08.2015, 11:43
  Лена Никиточкина, глава сектора "Световые решения" компании Philips в Украине
Сообщество Как IKEA и H&M оказались в Украине, но сами этого не заметили
03.08.2015, 11:15
  Иностранные сети передумали выходить в Украину. Предприимчивые отечественные бизнесмены так не считают
Компании Украинское пиво "Оболонь" вернулось в Россию
29.07.2015, 06:41
  Прошлогодний запрет Роспотребнадзора на ввоз украинского пива ненадолго оставил российского потребителя без известных брендов. Украинские "Оболонь" и "Черниговское" т
Компании Амстор отдался Fozzy: как Новинский избавился от сложного актива
24.07.2015, 11:07
  Fozzy Group арендует большую часть магазинов донецкой сети Амстор. Это может помочь ритейлеру вернуть лидерство на украинском рынке

DIY и Home Improvement: курс на Европу и полная готовность к жесткой конкуренции

Рынок строительных материалов Украины за второе
           
Партнеры




LexM


Партнер7

           

Все права защищены и принадлежат RetailStudio.org © 2004-2015. Использование материалов сайта разрешается при условии ссылки на RetailStudio.org;

для веб-изданий - гиперссылки на http://RetailStudio.org Автоматизированный отбор информации с сайта любыми методами запрещен.

Дизайн и разработка Fordot