Этапы девелоперского проекта и его основные участники в Украине

19.12.2005, 14:59
  

14 декабря в киевской гостинице «Radisson» состоялась конференция «Недвижимость в Украине: что сдерживает инвестиции?» В своем докладе заместитель генерального директора компании «Украинская Торговая Гильдии» Виталий Бойко раскрывает особенности украинского девелопмента.

Кто такой девелопер? Это предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов типа недвижимости. Наибольшая ценность для заказчика – девелопер принимает на себя практически все риски. Девелопмент – развитие объекта недвижимости с целью повышения его стоимости.


Виды девелопмента

Девелопмент – создание объекта недвижимости с нуля.

Редевелопмент – реконструкция, перепозиционирование. Подтипов девелопмента существует столько же, сколько и типов недвижимости, т.е. есть девелопмент земли, жилья, офисных помещений, промышленных, зданий розничной торговли и т.д. По этим же категориям подразделяется и редевелопмент.

Fee development - девелопмент, подразумевающий работу по найму, т.е. осуществление девелоперских работ по заказу взамен на определенную фиксированную ставку или процент от будущего проекта.

Speculative development – когда девелопер осуществляет разработку и реализацию проекта под себя с последующей его  реализацией с целью получения максимальной выгоды .

В любом случае, цель всех видов девелопмента – получение прибыли от недвижимости. Стратегии достижения этой цели могут быть разные. Одни девелоперы ориентируются на максимальную стоимость объекта недвижимости, другие на максимальный доход от него.

Подход к девелопменту зависит от стратегии ведения бизнеса собственника объекта недвижимости. Основными принципами эффективного девелопмента являются надежность вложений, доходность вложений, рост вложений, ликвидность вложений. В зависимости от того, какие принципы для девелопера являются первоочередными, девелопмент может быть доходноориентированным или стоимостноориентированным.

Для стоимостноориентируемого девелопера главным является ликвидность проекта, т.е. он создается с целью последующей продажи. Для доходноориентируемого девелопера на первом месте по важности стоит доходность.

Создание эффективного объекта коммерческой недвижимости долгий и трудоемкий процесс. На всех его этапах взаимодействует большое количество участников. От того, насколько правильно девелопер построит этот процесс, во многом зависит эффективность будущего объекта недвижимости. Основные участники девелоперского проекта в классическом понимании – это девелопер и консультант. Профессиональные консультанты могут предоставить девелоперу услуги на протяжении всего процесса создания объекта коммерческой недвижимости, начиная от анализа потенциала земельного участка и разработки концепции, и заканчивая управлением объекта коммерческой недвижимости.

В создании девелоперского проекта на Западе на этапе преддевелопмента (этап до получения разрешений на строительство) ключевыми участниками являются следующие: риэлтеры (поиск участка), маркетологи (заключение по участку, данные для маркетинговых исследований), консультанты (разработка концепции объекта недвижимости, который будет наиболее востребован именно на этом участке), юристы (оформление права пользования), оценщики (оценка объекта для получения кредитных средств в банке), брокеры (реализация площадей якорным арендаторам) и инвесторы.

После этого наступает этап непосредственно дневелопмента, где принимают участие архитекторы, проектанты, подрядчики, управляющие компании, дизайнеры, рекламисты и брокеры, которые реализуют проект на рынке. К сожалению, в украинской практике большинство этих функций девелопер берет на себя. На самом деле, это не совсем правильно, т.к. аутсорсинг это один из эффективных методов реализации девелоперских проектов.

Классическая украинская схема девелопмента, как правило, отличается от классической западной схемы. В основе западной схемы лежит идея создания того или иного типа недвижимости, возникшая в результате маркетинговых исследований. В основе отечественной схемы девелопмента лежит наличие земельного участка, под который разрабатывается идея, концепция проекта, и с учетом всех недостатков земельного участка возникает объект коммерческой недвижимости, который будет наиболее эффективен в данном месте. Чаще всего такие проекты далеки от идеала. Отсюда различия в подходах к финансированию, стратегии и роли маркетинговых исследований и д.р.

В связи с этим схема западного девелопмента диаметрально противоположна украинской практике девелопмента. Поэтому исходя из опыта реализации более 90 проектов коммерческой недвижимости мы выработали собственную схему реализации девелоперского проекта, которую и рекомендуем всем своим заказчиком для достижения максимальных результатов. Схема эффективного украинского девеломпента основывается на тщательном анализе участка и обоснованном выборе типа недвижимости, использовании аутсорсинга, финансовом планировании, разработки детального бизнес-плана, предварительной договоренности перед проектированием с якорными операторами, разработки стратегии выхода на рынок.



Оставить комментарий

comments powered by Disqus

Компании Карамель Jardin – необычный формат конфет
20.01.2016, 12:28
  Скоро в украинских магазинах появятся новые натуральные леденцы Jardin Riche.
Компании proStor заканчивает 2015 с 262 магазинами и более 0.5 млн лояльными клиентами
23.12.2015, 15:35
"Стиль Д" (Днепропетровск), развивающее в Украине сеть формата "drogerie" proStor, подводя итоги 2015 зафиксировало такие результаты:
Компании Евротэк полностью поглотил "Интермаркет", докупив сеть "Барвинок" за €10-12 млн
17.12.2015, 11:37
Совладелец Евротэка Михаил Весельский купил львовскую сеть Барвинок за 10-12 млн евро. Что даст ему эта покупка?
Технологии Освещение в ритейле: как свет помогает продавать
14.12.2015, 09:43
На сегодняшний день использование световых технологий позволяет ритейлерам не просто эффектно освещать свои товары и торговые залы,
Производство Kак Nemiroff будет возвращать себе позиции после многолетнего конфликта акционеров
03.12.2015, 12:57
С начала 2000-х бренд Nemiroff был чуть ли не главным символом Украины в мире. Еще не было Оранжевой революции, не было Майдана,
Технологии Future Decoded. Форум о технологиях будущего для бизнеса
05.11.2015, 10:22
Будущее, которое ожидает нас, неопределенное и непонятное ни для кого из нас. Население Земли превысило отметку семь миллиардов людей,
Технологии Эффективное световое решение для ритейлеров
21.08.2015, 11:43
  Лена Никиточкина, глава сектора "Световые решения" компании Philips в Украине
Сообщество Как IKEA и H&M оказались в Украине, но сами этого не заметили
03.08.2015, 11:15
  Иностранные сети передумали выходить в Украину. Предприимчивые отечественные бизнесмены так не считают
Компании Украинское пиво "Оболонь" вернулось в Россию
29.07.2015, 06:41
  Прошлогодний запрет Роспотребнадзора на ввоз украинского пива ненадолго оставил российского потребителя без известных брендов. Украинские "Оболонь" и "Черниговское" т
Компании Амстор отдался Fozzy: как Новинский избавился от сложного актива
24.07.2015, 11:07
  Fozzy Group арендует большую часть магазинов донецкой сети Амстор. Это может помочь ритейлеру вернуть лидерство на украинском рынке

DIY и Home Improvement: курс на Европу и полная готовность к жесткой конкуренции

Рынок строительных материалов Украины за второе
           
Партнеры




LexM


Партнер7

           

Все права защищены и принадлежат RetailStudio.org © 2004-2015. Использование материалов сайта разрешается при условии ссылки на RetailStudio.org;

для веб-изданий - гиперссылки на http://RetailStudio.org Автоматизированный отбор информации с сайта любыми методами запрещен.

Дизайн и разработка Fordot