Продаться в центре

04.11.2004, 16:06
  

Слухи о подешевлении арендных ставок в ведущих торговых центрах Киева существенно преувеличены. Некоторые из операторов даже играют на повышение.

Торговые метры по-прежнему в цене

Арендные ставки в модных торговых центрах столицы не будут снижаться. Наоборот, успешные проекты наподобие ТЦ «Караван», за год работы достигшего 100-процентного заполнения, играют на повышение стоимости квадратного метра. Аналогичная ситуация в сети ТЦ «Квадрат», где нанимателям иногда приходится ожидать своей очереди, чтобы разместиться в желаемом торговом комплексе. «Первая волна снижения цены торгового квадрата в 2000 году имела общерыночный характер и задела все ТЦ, существовавшие на тот момент. Сегодня этот процесс наблюдается только в отдельных случаях — если ТЦ вышел на рынок с неудачной маркетинговой концепцией или неоптимальным расположением. Ведь значительная часть этих площадей не пользуется спросом в связи с небольшим потоком людей и простаивает», — отмечает директор по маркетингу ЗАО «Квадрат-Украина» Наталья Рожкова. В целом, по ее словам, рынок далек от насыщения, особенно если речь идет о качественных торговых центрах. Поэтому снижение ставок арендной платы в отдельных ТЦ нельзя назвать тенденцией. Демократичная цена может свидетельствовать о неуспешности проекта, попытках привлечь популярных арендаторов и изменить маркетинговую концепцию торгового центра.

На столичном рынке остаются стабильно высокими арендные ставки в Глобусе-1 и Мандарин Плазе ($80 за кв. метр), несколько снизились в Метрограде ($60 за кв. метр). Ставки на малогабаритные площади (30-60 кв. м) в указанных центрах достигают $200. Именно здесь благодаря удачному расположению наблюдается наибольший (и постоянный) поток покупателей. Поэтому площади в этих ТЦ не пустуют: только что освободившееся место мгновенно занимает новый арендатор.

Игры по-крупному

В последние полгода ТЦ несколько отошли от старого подхода к подбору арендаторов. Теперь центры приглашают не только якорные ТМ (наиболее узнаваемые фирмы наподобие «Интертоп», «Наф-наф», «Манго», «Карло Пазолини», компании «Арго трейдинг», компании «Дельта Спорт»), обеспечивающие основной поток людей, но и «взрослые» фирмы, способные оплачивать большие площади в течение длительного времени. Мелкие фирмы невыгодны арендодателю, ведь хоть они и готовы платить высокую арендную ставку, но не привязаны к месту и часто его меняют. С такими торговцами трудно подписать арендный контракт на три года — в лучшем случае год-полтора. «Многие современные ТЦ из-за неблагоприятной ситуации на рынке на момент открытия были вынуждены заполниться мелкоформатными и некачественными арендаторами, что очень ударило по посещаемости. Теперь они готовы снизить арендные ставки почти вдвое, чтобы привлечь крупных якорных арендаторов», — отмечает консультант по торговой недвижимости компании DTZ Руслана Бесараб. По ее словам, успех и популярность ТЦ пропорциональны удобству месторасположения объекта, а самое главное — брендовой линейке компаний, представленных в конкретном ТЦ. Тот же «Караван» стал успешным ТЦ только благодаря тому, что пришвартовал у себя чуть ли не все известные в Украине якорные бренды.

Крупные компании обычно арендуют большие площади, делают дорогой ремонт и оседают на одном месте по меньшей мере на 3-5 лет. Занимая территорию от 150 кв. метров, арендаторы такого сорта автоматически переходит в разряд VIP-клиента. В отличие от якорных фирм крупные торговые компании выигрывают благодаря не имени, а отработанной логистике и успешной бизнес-модели. По мнению операторов рынка, укрупнение фирм-арендаторов увеличивает поток покупателей на 25% — покупателям намного удобнее сориентироваться в выборе в большом, но специализированном отделе. Понятно, что, как и «якорникам», требующим у владельцев арендные скидки в переделах 20-25% за имя, крупным фирмам предлагается своя скидка — 10-15% от заявленной стоимости. В то же время арендная ставка для малоформатных фирм повысилась на 20-30%.

Новые времена — новые правила

Последние маркетинговые ходы ТЦ отразились и на отношениях между нанимателями и руководящими компаниями. Практику нефиксированных ставок для арендаторов внедрили в ТЦ «Квадрат» — здесь ставки начисляются в зависимости от товарооборота фирмы. «Такая схема предусматривает наличие прозрачной системы учета у арендаторов, а для этого необходима адекватная оценка ситуации с обеих сторон. Руководящая компания должна иметь возможность отслеживать выручку арендатора в режиме реального времени, чтобы иметь достоверную информацию относительно базы начисления арендной платы», — заметила Рожкова. Такая модель пока не прижилась в Киеве из-за своей организационной сложности. Однако перспективность этого типа отношений очевидна, поскольку расчет арендной платы на основании товарооборота арендатора создает взаимовыгодную заинтересованность в результатах бизнеса, объясняет эксперт.

А вот обязательные коммунальные расходы (помимо арендной платы) стали уже правилом на киевском рынке торговой и офисной недвижимости. Сюда входят оплата охраны помещения, уборки, техническое обслуживание, иногда в коммунрасходы включается и рекламная кампания ТЦ — в целом дополнительных $2-4 за кв. метр. По словам Русланы Бесараб, такая практика заведена на всех мировых рынках, поскольку нужно учитывать, что соотношение общей и полезной площади в ТЦ составляет 60:40 или 50:50.

Прогноз

По словам директора риэлторского отделения компании «Рэд» Ярослава Цуканова, сегодня киевский рынок может проглотить дополнительных 150 тыс. кв. метров торговых площадей, но при условии, что новые ТЦ будут расположены в людных местах. Арендаторов сейчас интересуют популярное месторасположение и маркетинговая концепция ТЦ, автоматически дающая возможность увеличивать товарооборот.

Операторы рынка считают, что даже заниженные кое-где арендные ставки не повлияют на ценообразование в целом. Единственный фактор, который может сдвинуть цены в направлении их уменьшения — открытие трех современных торговых центров, которые обещают запустить в конце 2005 — начале 2006 года — это Олимпик Плаза, Лыбедь Плаза и Сити-центр. «Новые центры могут действительно перевернуть рынок, но существенного снижения арендных ставок все равно не будет — в лучшем случае до 15%», — отмечает Руслана Бесараб. Причем удешевление площади в торговых центрах может зацепить только центральную часть города, а на деятельности объектов, расположенных в спальных районах, открытие новых комплексов вряд ли отразится, считает Наталья Рожкова. Не прогнозируют специалисты на ближайшие два-три года и увеличения арендных ставок, поскольку нет оснований для существенного уменьшения довольно высокой доходности бизнеса на торговых площадях (20-22%).

Арендные ставки на секции в столичных ТЦ:

ТЦ (общая площадь)

Средняя ставка, за кв. м

Глобус-1 (8500 кв. м)

$80

Мандарин Плаза (7500 кв. м)

$80

Метроград (17 000 кв. м)

$60

Квадрат (м. «Лукьяновская»,
5300 кв. м)

$40

Караван (10 000 кв. м)

$60

Детский мир (8000 кв. м)

$30

Городок (10 000 кв. м)

$40-50




Оставить комментарий

comments powered by Disqus

Компании Карамель Jardin – необычный формат конфет
20.01.2016, 12:28
  Скоро в украинских магазинах появятся новые натуральные леденцы Jardin Riche.
Компании proStor заканчивает 2015 с 262 магазинами и более 0.5 млн лояльными клиентами
23.12.2015, 15:35
"Стиль Д" (Днепропетровск), развивающее в Украине сеть формата "drogerie" proStor, подводя итоги 2015 зафиксировало такие результаты:
Компании Евротэк полностью поглотил "Интермаркет", докупив сеть "Барвинок" за €10-12 млн
17.12.2015, 11:37
Совладелец Евротэка Михаил Весельский купил львовскую сеть Барвинок за 10-12 млн евро. Что даст ему эта покупка?
Технологии Освещение в ритейле: как свет помогает продавать
14.12.2015, 09:43
На сегодняшний день использование световых технологий позволяет ритейлерам не просто эффектно освещать свои товары и торговые залы,
Производство Kак Nemiroff будет возвращать себе позиции после многолетнего конфликта акционеров
03.12.2015, 12:57
С начала 2000-х бренд Nemiroff был чуть ли не главным символом Украины в мире. Еще не было Оранжевой революции, не было Майдана,
Технологии Future Decoded. Форум о технологиях будущего для бизнеса
05.11.2015, 10:22
Будущее, которое ожидает нас, неопределенное и непонятное ни для кого из нас. Население Земли превысило отметку семь миллиардов людей,
Технологии Эффективное световое решение для ритейлеров
21.08.2015, 11:43
  Лена Никиточкина, глава сектора "Световые решения" компании Philips в Украине
Сообщество Как IKEA и H&M оказались в Украине, но сами этого не заметили
03.08.2015, 11:15
  Иностранные сети передумали выходить в Украину. Предприимчивые отечественные бизнесмены так не считают
Компании Украинское пиво "Оболонь" вернулось в Россию
29.07.2015, 06:41
  Прошлогодний запрет Роспотребнадзора на ввоз украинского пива ненадолго оставил российского потребителя без известных брендов. Украинские "Оболонь" и "Черниговское" т
Компании Амстор отдался Fozzy: как Новинский избавился от сложного актива
24.07.2015, 11:07
  Fozzy Group арендует большую часть магазинов донецкой сети Амстор. Это может помочь ритейлеру вернуть лидерство на украинском рынке

DIY и Home Improvement: курс на Европу и полная готовность к жесткой конкуренции

Рынок строительных материалов Украины за второе
           
Партнеры




LexM


Партнер7

           

Все права защищены и принадлежат RetailStudio.org © 2004-2015. Использование материалов сайта разрешается при условии ссылки на RetailStudio.org;

для веб-изданий - гиперссылки на http://RetailStudio.org Автоматизированный отбор информации с сайта любыми методами запрещен.

Дизайн и разработка Fordot