Украинская торговля хочет быть наземной

29.09.2005, 10:10
  

Когда несколько лет назад рынок торговой недвижимости Украины впервые испытал потребность в дополнительных торговых площадях, появились подземные торговые центры. Но сегодня девелоперы отказались от освоения подземного пространства и вернулись к наземной торговле.

Во-первых, наиболее привлекательные места - станции метрополитена в центральной и прилегающей к ней части Киева - уже заняты. А открытие торговых центров на станциях метро, расположенных в спальных районах, нецелесообразно, поскольку подземный пассажиропоток недостаточен для обеспечения рентабельности торговли в таком месте. Во-вторых, наземная торговля дает ряд преимуществ: возможность удобной парковки, привлечение обеспеченных покупателей, которые, как правило, неохотно спускаются под землю за покупками.

Современные тенденции мирового рынка заставляют украинских девелоперов ориентироваться на строительство ТЦ "с нуля", а не на отделку подземных переходов, реконструкцию старых промышленных корпусов, универмагов и недостроенных объектов.

Существуют вполне определенные требования к качеству торговой недвижимости. В сегменте крупноформатных объектов успешный проект должен обладать следующими критериями: удачное местоположение, корректная концепция (архитектурная и маркетинговая), сбалансированный пул арендаторов (правильно подобранные якорные арендаторы и сопутствующие торговые точки), качественное текущее управление объектом (обслуживание здания, высокая промо- и медиаактивность).

Поэтому, прежде чем выводить на рынок новый объект торговой недвижимости, все чаще для разработки таких сложных и крупноформатных проектов инвесторы привлекают опытных консультантов. Они помогают сбалансировать требования рынка, операторов, потребителей, финансовые возможности инвесторов и реализовать проект.

Спрос превышает предложение

Основной проблемой украинской розницы остается острый дефицит торговых площадей. Все ТЦ, сданные в эксплуатацию на протяжении 2003-2004 годов, рынок розничной торговли сразу "проглотил" и потребовал еще минимум 100 тыс. кв. м новых площадей.

"У розницы скопилось много ресурсов. Поэтому предложите ритейлерам хорошие торговые площади, и они сразу туда пойдут. Сегодня подходящих мест мало, отсюда и превышение спроса над предложением", - утверждает директор департамента маркетинга и рекламы ЗАО "Квадрат-Украина" Наталья Рожкова.
По данным "Украинской торговой гильдии", в 2004 году рост полезных площадей в ТЦ превысил все предыдущие показатели и составил 114%. В Киеве действуют 24 торговых центра, девять из которых были введены в эксплуатацию в прошлом году. Общие размеры предлагаемых в составе ТЦ торговых площадей в столице сейчас составляют 272 тыс. кв. м, а на тысячу жителей города приходится 103 кв. м торговых площадей.

Судя по заявленным проектам, к концу года объем торговых площадей планировалось увеличить еще на 138,6 тыс. кв. м. Однако за прошедшие восемь месяцев ни одного крупного центра в эксплуатацию не сдали, поэтому новым торговым сетям "становиться" некуда. К концу 2005 года в Украине появится лишь один двухуровневый комплекс "Новый континент" в Днепропетровске. Его общая площадь не превысит 8 тыс. кв. м. В Киеве, возможно, до конца года откроется торгово-развлекательный центр на Харьковском шоссе. В нем под торговые площади будет отдано23 тыс. кв. м.

Низкие темпы прироста торговых площадей эксперты объясняют переоценкой финансовых возможностей инвесторов и нехваткой профессиональных консультантов в сфере коммерческой недвижимости. В результате часть операторов анонсирует начало строительства без учета возможных сложностей с процедурой землеотвода и оформлением всех соответствующих разрешительных документов, затягивая процесс на годы.

Владельцам земельных участков, зарезервированных под строительство ТЦ, не выгодно, чтобы земля пустовала, поэтому они стараются максимально сократить время с момента подготовительных работ до начала строительства и ввода здания в эксплуатацию. Однако по мере возведения торгового объекта инвесторы сталкиваются с несоответствием расчетов по смете и действительных финансовых затрат. В том числе это происходит и по причине постоянного роста цен на строительные материалы, топливо и прочее.

Тем не менее даже если весь запланированный на этот год объем торговых площадей все-таки поступил бы на рынок, то спрос на торговые помещения в ТЦ все равно превысил бы предложение в полтора раза. И это с учетом того, что часть операторов развивается вне торговых центров.

Опасность для застройщиков

По мнению экспертов, изменить ситуацию сможет приход иностранных строительных компаний, которые после застройки насыщенного российского рынка активно примутся осваивать украинский. Собственно, процесс уже начался: в Украину пришла турецкая компания "Ренессанс констракшионс", которая в 2004 году заняла лидирующую позицию по объемам строительства объектов торговой недвижимости в России. Главный козырь турок - высокое качество строительных работ и неукоснительное соблюдение сроков реализации проектов. В отличие от отечественных застройщиков, турки практикуют почасовые графики строительства, трехсменный рабочий день и для возведения объектов используют только своих строителей. При этом в контрактах они ставят гарантированные сроки сдачи объектов, их стоимость и несут ответственность на полную сумму контракта - благо, устойчивое финансовое положение это позволяет. Следовательно, отечественным застройщикам, специализирующимся исключительно на торговой недвижимости, нужно быть готовыми к конкуренции. Если крупные отечественные операторы, заручившись поддержкой местных властей и личными связями в государственных инстанциях, отвечающих за землеотвод и разрешительные документы, еще смогут конкурировать с приезжими, то средние и мелкие фирмы будут вынуждены либо уйти из этого бизнеса, либо перепрофилироваться. К примеру, они смогут направить свои усилия на возведение складских помещений.

В ближайшие годы в Украину придут и другие иностранные девелоперы, преимущественно из Европы. Их приведут за собой такие гиганты розницы, как испанская ZARA, французские Carrefour и Auchan, немецкие Kaufhoff и OBI. Эти мощные сети арендаторов отдают предпочтение собственным проектам торговых центров, подрядчикам и девелоперам. По мнению экспертов, эти операторы смогут за счет своих крупноформатных гипермаркетов решить проблему дефицита торговых площадей.

Что касается отечественных розничных сетей, формирующих спрос на торговую недвижимость, то реализацией проектов строительства ТЦ пока в основном занимаются украинские строительные компании. Как правило, финансируют такие объекты украинские инвесторы или иностранные банки, имеющие здесь свои филиалы. Впрочем, многие отечественные застройщики начали привлекать западные девелоперские компании, не афишируя этого. Скорее всего, они уже готовятся к приходу более сильных игроков, понимая, что в ближайшем будущем выиграть сможет лишь оператор, способный предложить рынку более качественные, отвечающие мировым стандартам проекты ТЦ, которые смогут заинтересовать иностранных арендаторов, чей приход не за горами.
До последнего времени крупные западные инвестиции в отечественную коммерческую недвижимость поступали только со стороны компании МETRO Cashs Carry, которая построила в Украине шесть центров оптовой торговли. Однако в конце апреля нынешнего года шведская компания IKEA объявила о намерении в 2006 году открыть в Киеве торгово-развлекательный центр "Мега" площадью 200 тыс. кв. м, инвестиции в который составят около 350 млн долларов. Начиная с 2007 года, IKEA планирует построить несколько подобных центров в крупнейших городах Украины - Донецке, Днепропетровске, Одессе и Харькове, что поможет сбалансировать спрос и предложение на рынке торговой недвижимости. Правда, региональные ТЦ будут меньше киевского, площадь каждого из них составит около 100 тыс. кв. м.

Дорого, качественно, масштабно

Из-за усиления конкуренции отечественные девелоперы будут вынуждены более профессионально подходить к проектированию и строительству ТЦ. Инвесторам придется вкладывать все больше средств не только в строительство самого здания и его отделку, но и в концепцию, и в позиционирование торгового центра.

До настоящего времени при проектировании и создании коммерческой недвижимости операторы были заинтересованы исключительно в быстроокупаемой недвижимости. К таким объектам относятся торговые центры "Квадрат", "Метроград", "Пирамида", являющиеся образцом высокой доходности и коротких сроков окупаемости за счет удачного месторасположения, обеспечивающего большой потребительский поток, и высоких арендных ставок. От элитных торговых центров они отличаются более низким качеством организации торговли, ориентацией на небогатых покупателей и небольшой суммой "среднего чека" - основная ставка делается на высокий товарооборот. Не секрет, что около 60% потребителей до сих пор одеваются на рынках, а быстроокупаемые непритязательные торговые центры максимально близки к ним по формату. По данным экспертов, сегодня, к примеру, на один "Мандарин Плаза" приходится около семи проектов "Метрограда".

Однако возможность в любом формате, при любом качестве организации торговли успешно зарабатывать деньги уходит в прошлое. В Украине наметилась тенденция переориентации с доходности проекта на его стоимость. "Основная задача этого пути - обеспечение максимальной способности проектов к продаже, приобретению их международным капиталом. Иностранцы покупают объекты только в том случае, если убедятся в юридической чистоте недвижимости и самой сделки, высоком качестве строительных работ и архитектуры. При этом доходность проекта и его окупаемость совершенно не имеют значения. Во главе угла стоит именно соответствие проекта его европейским аналогам, способность быть лидером продаж и возможность войти в список готовых к продаже объектов в любой момент. То есть, дорогие и крупноформатные ТЦ будут иметь весомые преимущества в грядущей конкурентной борьбе", - считает Вадим Непоседов.

Не случайно в последние годы в Украине появляются крупные торговые центры, предоставляющие гораздо больше удобств и посетителям, и арендаторам. Требования активно растущих розничных сетей увеличиваются. Их уже не устраивает мелкая нарезка торговых площадей в формате небольшого ТЦ, они больше не хотят ютиться на нескольких квадратных метрах без возможности распределить товар по всем законам мерчандайзинга.

Генеральный директор управляющей компании торгового комплекса "Альта Центр" Михаил Ханин утверждает, что для рынка больше неприемлемы шаблонные решения ТЦ как ассорти мелких магазинчиков под одной крышей. Универсальных ТЦ на столичном рынке уже вполне достаточно, тогда как специализированных объектов, причем с грамотной концепцией, - единицы.
Объем инвестиций в такие проекты, как и сроки их возврата, увеличивается. Если ТЦ первой волны окупались в течение двух-трех лет, то сегодня эксперты называют срок в пять-восемь лет. В данном случае как в одних, так и в других проектах не учитывается стоимость земли. Традиционно земельные участки под ТЦ не выкупаются, а берутся в долгосрочную аренду. Земля будет выкупаться только в случае перепродажи торгового центра.

Торговые центры, построенные три-четыре года назад, и нынешние резко отличаются по качеству. Особенно это заметно в отделке помещений, системах безопасности, вентиляции, охлаждения, организации инфраструктуры. Если раньше инвесторы вкладывали 200-300 долларов в квадратный метр площади, то теперь эти суммы возросли до 750-1000 долларов. Значительно увеличились затраты на организацию систем кондиционирования, освещения, пожаротушения.

На этом фоне особенно заметны ошибки при возведении уже существующих торговых центров. По словам работников "Метрограда", они не могут эффективно работать из-за отсутствия нормально отлаженной системы кондиционирования: все уличные выхлопные газы и вода проникают в подземный торговый комплекс. Из-за похожих проблем очень долго пустовали помещения и в ТЦ "Глобус-3".

Дефицит площадей пока не позволяет выйти арендаторам из подземелья, но с введением в эксплуатацию новых торговых площадей, особенно из недвижимости с высоким уровнем доходов, такие центры могут стать убыточными.

Аренда подешевеет нескоро

На фоне явного дефицита предложения площадей собственники ТЦ продолжают удерживать повышенные арендные ставки. Самые высокие из них предлагаются ритейлерам в центральных киевских ТЦ и объектах, расположенных вблизи больших пассажиропотоков ("Городок", "Пирамида", "Квадрат-Лукьяновка").
Максимальными остались средние арендные ставки в ТЦ "Метроград" - в месяц не ниже 90 долларов за кв.м. Это лидерство обусловлено выгодным расположением в центре города. В торговых центрах, которые находятся на окраинах, средние арендные ставки колеблются в пределах 30-50 долларов в месяц за кв.м.

"Новые ТЦ, сданные в эксплуатацию в прошлом году, держат арендные ставки немного ниже, чем те, кто давно работает на рынке. Пока название центра не столь известно, пока риски арендаторов гораздо выше, ставки там не высокие. Но потом цена будет обязательно повышаться. Это скорее фрагментарное повышение арендных ставок, а в целом рынок стабилен. Снижение цен произойдет не скоро, поскольку рынок далек от насыщения", - считает Наталья Рожкова.

По словам экспертов, в Киеве при проектировании ТЦ обычно учитывается средняя арендная плата (50 долларов в месяц за кв. м), которая является расчетной для определения окупаемости в течение пяти лет. Цена квадратного метра определяется реалиями рынка и общепринятой рыночной формулой: после завершения первой фазы позиционирования, подачи и маркетинговой раскрутки ТЦ виден баланс между его привлекательностью и покупательским спросом, арендными ставками и арендаторами, их количеством. Как свидетельствует мировая практика, цена предложения верна, если в торговом центре 5-10% свободных торговых площадей. Если он заполнен на 100%, цена занижена, а когда в ТЦ пустует больше 5-10% площадей, - завышена. Ориентируясь на эту цифру, можно оценить ценовую политику того или иного центра.

Вместе с тем в ТЦ зачастую оставляют незадействованными около пяти площадок в его лучших и, соответственно, самых дорогостоящих местах, позволяющих принять тех сетевых операторов, которые придерживаются агрессивной политики при выходе на рынок и готовы предложить большие ставки. Когда площадки заполняются, для других арендаторов это служит сигналом: стоимость квадратного метра в ТЦ может быть изменена в сторону повышения.

Арендная ставка не должна изменяться на протяжении срока контракта, поэтому в украинских условиях многие владельцы ТЦ предпочитают непродолжительные контракты. Но в последнее время наметилась тенденция реализации долгосрочных договоров. Для ТЦ - это стабильность на указанный срок, для арендатора - более лояльные цены.

По сравнению с европейскими городами киевские арендные ставки очень высокие и уступают только Лондону, Парижу и Москве. Пока сетевые операторы способны соответствовать уровню арендных ставок. Как показывают исследования компании "Украинская торговая гильдия", уровень арендных ставок, которые сами для себя называют операторы, соответствует их уровню киевских ТЦ. Самую высокую аренду готовы платить операторы, работающие в товарных категориях "Обувь", "Подарки, сувениры", "Одежда", "Косметика/парфюмерия".

По мнению Михаила Ханина, цены на торговую недвижимость будут меняться. При этом характер изменений будет разным - там, где девелоперы создали неблагоприятную атмосферу для посещения (мелкая нарезка площадей, узкие проходы, некачественный подбор арендаторов, завышенные арендные ставки, неправильная модель планировки), - цены будут снижаться. Повысятся арендные цены в тех ТЦ, которые позаботились о комфорте покупателей (освещение, уровень отделки, гармоничный подбор арендаторов), ориентируясь на конкретную покупательскую аудиторию. Также характер изменения цен будет зависеть и от месторасположения объектов.

Приход иностранных инвестиций в отечественную торговую недвижимость также может повлиять на динамику арендных ставок. Но насколько они изменятся с приходом сетевых операторов мирового масштаба, и в какую сторону, прогнозировать пока сложно. Размах и объемы оборотных средств многих западных компаний вполне позволяют демпинговать, причем без особых для себя потерь. В свою очередь, арендодатели заинтересованы в максимальном ускорении процесса заполнения того или иного ТЦ, как за счет отечественного, так и зарубежного сетевика. По всей видимости, эти факторы повлияют на уровень арендных ставок, и они плавно понизятся.

Девелоперы идут в регионы

Сетевые операторы традиционно выделяют Киев на фоне остальных городов Украины. Высокий рейтинг столицы говорит о том, что ее розничный рынок еще далек от насыщения и имеет достаточно свободных ниш.

Более 80% операторов называют Киев наиболее перспективным городом для развития своего бизнеса, хотя интерес к регионам, особенно к городам-миллионникам, постепенно возрастает.

В отличие от столичной торговой недвижимости, в других городах страны этот сегмент рынка развит пока слабо. Существующие ТЦ, как правило, обновленные универмаги или универсамы, большинство которых по своей концепции, площадям, архитектурному решению только отдаленно напоминают киевские торговые объекты. Новые центры там практически не строились. Но, судя по количеству проектов, строительство которых началось или начнется в ближайшее время, через два года в регионах может появиться около 24 крупных объектов. В случае успешной реализации всех проектов прирост торговых площадей в Украине составит не менее 700 тыс. кв. м.

По мнению экспертов, для насыщения рынка этого количества будет достаточно. Можно предположить, что по уже сложившейся традиции не все заявленные ТЦ будут введены в эксплуатацию. О том, что региональный рынок торговой недвижимости ждет бурное развитие, свидетельствует интерес столичных операторов розничной торговли к регионам, где уровень доходов населения постепенно растет.

Одним из самых привлекательных в этом отношении городов является Днепропетровск, в котором на стадии реализации находится около 10 проектов ТЦ и многофункциональных комплексов с торговыми площадями. Также интенсивно развиваются проекты торговых комплексов в Одессе и Донецке.
При этом индустрия торговой недвижимости охватила не только крупные города, но и те, где население не превышает полмиллиона человек.

Специалисты утверждают: это преждевременный шаг, поскольку даже в городах-миллионниках нет такого уровня платежеспособного спроса, как в столице. Поэтому уже сейчас можно спрогнозировать, что при сдаче в эксплуатацию даже трети из заявленных ТЦ вряд ли на них найдется достаточное количество арендаторов. К тому же сама розница не сможет окупить предложенные в аренду торговые площади.

Внедрение в жизнь проектов новых ТЦ в регионах в основном осуществляется за счет локальных девелоперов. В ряде проектируемых центров в роли инвесторов выступают владельцы местных продовольственных сетей, которые рассматривают данный бизнес как один из путей диверсификации и как возможность получить площади для основного бизнеса.

Крупные столичные операторы ТЦ, которым становится тесно в Киеве, уже рассматривают перспективу выхода на региональные рынки в ближайшие годы. По прогнозам компании "Квадрат-Украина", именно 2008 год будет наиболее благоприятным периодом для выхода на региональные рынки, поскольку киевский рынок торговой недвижимости приблизится к своему насыщению. Поэтому уже сейчас ЗАО "Лекс-холдинг" (г. Киев), являющееся собственником сети торгово-развлекательных центров "Караван", инвестирует в строительство центров в Днепропетровске, Харькове и Запорожье около 135 млн долларов(без стоимости земельных участков). Компания планирует одновременно ввести в эксплуатацию три новых объекта в середине 2006 года. Расширением бизнеса вне столицы займется также и сеть ТЦ "Квадрат".

По мнению экспертов, в регионах наиболее успешными смогут стать те столичные девелоперы, которые сумеют организовать свою экспансию на базе стратегических альянсов с сильными представителями розницы (якорными арендаторами).

Как правило, для разработки концепции ТЦ и подбора арендаторов в региональных торговых комплексах привлекаются столичные консалтинговые компании, которые являются определенным катализатором процесса развития региональной индустрии ТЦ.

Что касается арендных ставок, то в регионах они мало отличаются от столичных. В среднем аренда колеблется в пределах 20-80 долларов, тогда как в столице - 30-100 долларов. "Отбить" такую достаточно высокую ставку арендатор может только за счет высоких цен, поэтому на данный момент большинство объектов торговой недвижимости в регионах рассчитаны на посетителей с уровнем доходов выше среднего. Очевидно, региональный рынок ТЦ в своем развитии повторяет развитие индустрии торговой недвижимости в столице. Ведь первые торговые центры Киева тоже были рассчитаны на сегмент покупателей с доходами выше среднего, а в дальнейшем они стали более демократичными.

Доживем до 2008

Киевские торговые центры сильно отличаются по размеру и качеству (уровню операторов, организации, отделке) не только от европейских, но и от московских аналогов. Поэтому потенциал для развития профессиональных торговых площадей остается еще высоким.

Растущая конкуренция между операторами рынка торговой недвижимости в ближайшем будущем заставит девелоперов более серьезно и профессионально подходить к созданию торговых объектов, увеличивать расходы на консалтинговые услуги и исследования рынка, а также на строительство и внутреннюю отделку комплексов.

Эксперты прогнозируют к концу 2007 года открытие большого количества крупноформатных торговых центров. А 2008 год станет переломным - после захода транснациональных корпораций в Украину отечественный рынок торговой недвижимости ждет первичное насыщение. После чего можно ожидать выхода на него мирового лидера - американской корпорации Wal-Mart, которая традиционно закроет рынок. Представители компании активно отслеживают ситуацию на рынке Украины и уже проводят маркетинговые исследования, готовясь к выходу на него.



Оставить комментарий

comments powered by Disqus

Компании Карамель Jardin – необычный формат конфет
20.01.2016, 12:28
  Скоро в украинских магазинах появятся новые натуральные леденцы Jardin Riche.
Компании proStor заканчивает 2015 с 262 магазинами и более 0.5 млн лояльными клиентами
23.12.2015, 15:35
"Стиль Д" (Днепропетровск), развивающее в Украине сеть формата "drogerie" proStor, подводя итоги 2015 зафиксировало такие результаты:
Компании Евротэк полностью поглотил "Интермаркет", докупив сеть "Барвинок" за €10-12 млн
17.12.2015, 11:37
Совладелец Евротэка Михаил Весельский купил львовскую сеть Барвинок за 10-12 млн евро. Что даст ему эта покупка?
Технологии Освещение в ритейле: как свет помогает продавать
14.12.2015, 09:43
На сегодняшний день использование световых технологий позволяет ритейлерам не просто эффектно освещать свои товары и торговые залы,
Производство Kак Nemiroff будет возвращать себе позиции после многолетнего конфликта акционеров
03.12.2015, 12:57
С начала 2000-х бренд Nemiroff был чуть ли не главным символом Украины в мире. Еще не было Оранжевой революции, не было Майдана,
Технологии Future Decoded. Форум о технологиях будущего для бизнеса
05.11.2015, 10:22
Будущее, которое ожидает нас, неопределенное и непонятное ни для кого из нас. Население Земли превысило отметку семь миллиардов людей,
Технологии Эффективное световое решение для ритейлеров
21.08.2015, 11:43
  Лена Никиточкина, глава сектора "Световые решения" компании Philips в Украине
Сообщество Как IKEA и H&M оказались в Украине, но сами этого не заметили
03.08.2015, 11:15
  Иностранные сети передумали выходить в Украину. Предприимчивые отечественные бизнесмены так не считают
Компании Украинское пиво "Оболонь" вернулось в Россию
29.07.2015, 06:41
  Прошлогодний запрет Роспотребнадзора на ввоз украинского пива ненадолго оставил российского потребителя без известных брендов. Украинские "Оболонь" и "Черниговское" т
Компании Амстор отдался Fozzy: как Новинский избавился от сложного актива
24.07.2015, 11:07
  Fozzy Group арендует большую часть магазинов донецкой сети Амстор. Это может помочь ритейлеру вернуть лидерство на украинском рынке

DIY и Home Improvement: курс на Европу и полная готовность к жесткой конкуренции

Рынок строительных материалов Украины за второе
           
Партнеры




LexM


Партнер7

           

Все права защищены и принадлежат RetailStudio.org © 2004-2015. Использование материалов сайта разрешается при условии ссылки на RetailStudio.org;

для веб-изданий - гиперссылки на http://RetailStudio.org Автоматизированный отбор информации с сайта любыми методами запрещен.

Дизайн и разработка Fordot